주상복합상가 전망 : 상가비율 축소 및 전용율대비 가격경쟁력 찾아야

주상복합상가의 가장 큰 장점은 상층부의 주거수요나 직장인 수요를 고정고객으로 확보함과 동시에 외부 유동인구의 유입이 가능하다는 점이라고 할 수 있다. 하지만 2007년 주상복합 시장은 이러한 주상복합 상가의 장점을 제대로 소화해 내고 있지 못하는 경우가 대부분이었다.

좋은 입지에도 불구하고 입점이 시작된지 수개월이 지나도 공실로 남아있던 이유는 분양가가 높거나 외부 교통인프라 환경은 우수하지만 전체적인 전용율이 낮거나 설계적 구조상 먹상가로 조성되는 경우가 많아서 분양을 받아도 상권이 극히 제한적이어서 수익을 보장받기 힘들기 때문이다. 또 배후 세대수 대비 상가면적이 크다는 것도 큰 걸림돌로 작용한다.

또 업무시설이 집중된 지역의 주상복합은 주5일제 근무에 따른 공동화 현상으로 절대적 영업일수가 크게 줄었다는 것도 주상복합 상가에 투자할 경우 유의할 대목이다. 

이러한 문제점으로 인해 서울시가 앞으로는 주상복합아파트의 주택 비율을 4대문 밖일지라도 계획적 관리가 가능할 경우 90%까지 확대하기로 방침을 정했다. 하지만 이것만으로 2008년 주상복합 상가 시장이 밝아졌다고 하기는 어려울 것으로 예상된다. 상가비율 축소를 전면 적용하든가 아니면 아예 폐지하는 등의 대책이 필요할 것으로 보인다.

주상복합상가에 투자접근시에는 첫째 시공사의 브랜드가 상가의 상품가치를 대신하는것은 아니라는것을 유념할 필요가 있다.

시행사의 입장에서 주상복합상가의 주된 개발 목적은 상층부인 주거부분에 집중되어 있는것이 현실이다보니 상층부를 수월하게 공급하기 위해서는 유명건설사의 브랜드들이 도입되어 상층부 공급은 비교적 원만하게 해결되지만 하층부 상가부분은 면적의 공급과잉등의 이유로 시공사 브랜드에 대한 영향력이 떨어지게된다. 이따금 건설사의 브랜드가치만으로 상가의 투자가치를 혼동하는 투자자들은 유의해야할 대목이다.

두 번째 역세권의 주상복합상가와 역세권 오피스 복합상가의 차이점을 알아야 하는데 대부분의 주상복합상가는 교통환경 입지가 우수한 곳에 자리하게되는것이 보통이지만 그 입지가 탁월하다고해서 상가개발에 대한 비중을 두고 주상복합상가로 개발되는 곳은 그렇게 많지 않다.

즉, 전체건물을 상가로 개발할 경우의 가치보다 주상복합을 혼합해 개발할 경우의 기대이익이 큰 경우가 많다는 뜻인데 많은 주상복합상가들은 도보 교통접근성이 우수한 입지를 활용해 주거용에 개발 비중을 많이 두고 개발되는 것이 보통이라는 뜻으로 상가의 주된개발 목적을 상층부 주거용도부분이 상가이용의 합리성을 더 두는 경우는 별로 없다는 뜻이다.

그러다 보니 상업용도로 개발되는 상층부 오피스용도의 상가개발시에는 유동인구 발생과 집객효과가 더욱 커질 수 있지만 주거부분으로 개발된 경우 유동인구 발생요인과 건물내 흡인요인이 상대적으로 떨어지게되는 단점을 가지고 있다.

양재동의 지하철 역세권 연결 주상복합상가가 공급당시에 과열경쟁을 일의키며 프리미엄까지 형성되면서 공급되던 현실과 막상 완공후 기대예상과는 달리 상권형성이 더디게 형성되는 이유중 하나가 이런 요소에서 비롯된 점을 명심할 필요가 있다.

세 번째 평단가에 대한 인식보다 전용면적 활용율에 따른 내재가치 이해가 필요한데 주상복합상가의 경우 상가부분과 주거부분의 별도 통로과 공용면적등으로 인해 분양면적 대비 전용면적이 낮은 것이 보통이다.

이때 업체에서는 단순하게 평당얼마하는 평당 분양가를 가지고 공급가격이 저렴한것 처럼 포장되지만 실질적 내재가치라고 할 수 있는 전용면적으로 환산할 경우 실질 평당가는 상당한 고가에 형성되어 있는 경우가 많으므로 주상복합 상가투자시에는 전용면적대비 평당가로 상품에 대한 내재가치를 환산해보는 지혜가 필요하다.

네 번째 규모가 어중간한 주상복합상가에서는 가능한 먹상가는 피하는게 상책이다.

주상복합상가의 경우 대로변을 접하고 외부와의 출입구를 둔 전면라인 점포의 경우 점포의 활용가치가 발생하지만 내부 유입인구의 발생요소가 적은 주상복합 상가라면 상층부 고객을 기반으로 운영되야 하는 주상복합상가의 내부 먹상가는 피하는것이 좋다.

다섯 번째 관리비를 고려해야하는데 통상 일반아파트 관리비 보다 주상복합 아파트가 관리비가 비싼것이 현실이다.

여기에 규모가 큰 매머드급 주상복합 상가라면 관리비 부담측면이 쉽게생각하지 못하는 요소로 작용하게되고 매머드급 건물의 경우 경쟁력유지차원에서 관리 유지되는 시설물이 많다보니 일반 상가보다 관리비 부담이 큰 경우가 대부분이다.

투자자의 입장에서 관리비를 염두에 두어야 하나 생각할 수 있지만 실상은 임차인이 부담을 느끼지 않아야 안정적 임대수입이 가능한점을 감안한다면 과도한 관리비 발생요소가 있다면 유의해야한다.